En detalle
La amortización es el proceso de devolver el capital prestado. En una hipoteca, cada cuota mensual que pagas tiene dos componentes: los intereses (el coste del dinero que te prestaron) y la amortización (la parte del capital que devuelves). La suma de ambos es tu cuota mensual.
El sistema más común en España es el sistema francés de amortización. Su característica es que la cuota mensual es constante, pero la composición cambia con el tiempo: al principio pagas muchos intereses y amortizas poco capital. Con el tiempo, los intereses bajan (porque el capital pendiente es menor) y amortizas más capital.
Esto tiene una implicación práctica muy importante: si quieres amortizar anticipadamente parte de tu hipoteca, hacerlo en los primeros años tiene mucho más impacto que hacerlo en los últimos, porque reduces la base sobre la que se calculan los intereses futuros.
La amortización anticipada puede ser parcial (pagas un extra para reducir capital) o total (cancelas toda la hipoteca). La ley española (Ley 5/2019) limita las comisiones de amortización anticipada.
Ejemplo práctico
Tienes una hipoteca de 200.000€ a 30 años al 3,5%. Tu cuota mensual es de 898€. En el primer mes: 583€ son intereses y solo 315€ son amortización. En el mes 300 (año 25): 78€ son intereses y 820€ son amortización. Si en el año 5 haces una amortización anticipada de 10.000€, ahorrarás en total más de 12.000€ en intereses a lo largo del préstamo.
Lo que debes recordar
- 1Al principio de la hipoteca, la mayoría de la cuota son intereses — no capital amortizado.
- 2La amortización anticipada en los primeros años tiene más impacto que al final.
- 3Puedes amortizar para reducir plazo (pagas antes) o para reducir cuota — elige según tu situación.
- 4La comisión de amortización anticipada en hipotecas variables es del 0,25% los 3 primeros años.
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