"Este piso renta un 6%." Es la frase que escuchas de los vendedores de pisos, de los gurús inmobiliarios de YouTube y de ese familiar que lleva veinte años diciéndote que el ladrillo es la mejor inversión. El problema es que ese 6% casi nunca es real. Es la rentabilidad bruta — el número más optimista posible, calculado de la forma más conveniente posible para quien lo vende.
Vamos a hablar de lo que realmente ganas alquilando un piso en España en 2026. Con todos los números, incluyendo los que nadie menciona en la presentación de ventas.
La rentabilidad bruta es mentira. Aquí está el por qué
La rentabilidad bruta se calcula así: alquiler anual dividido entre precio de compra, multiplicado por cien. Si un piso cuesta 200.000€ y se alquila por 900€/mes, la rentabilidad bruta es del 5,4%. Un número limpio, sencillo y completamente inútil para tomar decisiones.
¿Por qué inútil? Porque no descuenta ningún gasto, ignora los gastos de compra, asume 12 meses de ocupación perfecta al año y omite cualquier implicación fiscal. Es decir, es el mejor escenario posible en las condiciones más favorables imaginables.
Cuando descontamos lo que cuesta mantener ese piso — IBI, comunidad, seguro, reparaciones — y dividimos entre lo que realmente costó poner en marcha la inversión — precio más el 10% de gastos de compra — la rentabilidad bruta del 5,4% se convierte en una rentabilidad neta real que habitualmente queda entre el 2,5% y el 4%.
La pregunta correcta no es "¿cuánto renta en bruto?". La pregunta es: ¿cuánto ingreso neto real genera este activo después de todos los costes, dividido entre todo el dinero que inmovilizas? Solo eso es comparable con otras inversiones.
Los gastos reales del propietario que nadie menciona
Cuando alguien te muestra la rentabilidad de un piso en alquiler, normalmente solo calcula el alquiler que entra. Rara vez incluye lo que sale. Estos son los gastos habituales de un propietario en España en 2026:
Gastos anuales tipo en un piso de 200.000€ en España
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Según valor catastral y municipio
Comunidad de propietarios
Incluye derramas puntuales
Seguro del hogar (propietario)
Imprescindible, no cubrirlo es un error
Mantenimiento y reparaciones
Media real: 1.500–3.000€/año en un piso de 200k
Vacancia media (1–2 meses)
Tiempo entre inquilinos, impagos, reformas
Total gastos orientativos
Sin gestión de agencia ni impuestos
Si usas agencia de gestión (habitual en grandes ciudades), suma un 8-12% del alquiler mensual adicional.
Un piso de 200.000€ que alquila por 900€/mes genera 10.800€ brutos al año. Si los gastos reales suman 5.000€ — cifra habitual — el beneficio neto es de 5.800€. Dividido entre la inversión total (200.000€ precio + 20.000€ gastos de compra), la rentabilidad neta real es del 2,6%. No del 5,4% que calculó el vendedor.
¿Cuándo compensa alquilar y cuándo compensa vender?
No hay una respuesta universal, pero hay criterios claros. Alquilar tiene más sentido cuando: tienes hipoteca (el inquilino paga parte de la deuda), el piso está en zona de alta demanda y baja vacancia, la rentabilidad neta supera el 4-5%, o no necesitas el capital ahora y el activo no requiere gestión intensiva.
Vender tiene más sentido cuando: la rentabilidad neta está por debajo del 3%, el piso requiere una reforma importante, estás en una zona con poca demanda o inquilinos problemáticos frecuentes, o cuando el capital podría estar generando más en otro sitio.
El cálculo de oportunidad es brutal para quien lo hace honestamente. 220.000€ en un fondo indexado global al 7% histórico anual generan más de 15.000€ al año de rendimiento medio, sin gestión, sin IBI, sin comunidad, sin llamadas del inquilino a las diez de la noche. Que el piso gane la comparativa requiere una rentabilidad neta real alta, revalorización del activo consistente, o ventajas fiscales específicas.
El punto de equilibrio real: si tu piso genera una rentabilidad neta inferior al 3,5% y no tiene hipoteca asociada, en términos puramente financieros, vender y reinvertir en un fondo indexado probablemente te da más dinero a 10 años. Lo que importa también es la diversificación y el riesgo — no pongas todo en ningún activo único.
El alquiler frente a los fondos indexados: la comparativa que incomoda
Comparar la rentabilidad del alquiler con la inversión en fondos indexados es el ejercicio que más incomoda al sector inmobiliario. Y con razón: los números no siempre salen a favor del ladrillo.
El MSCI World — el índice de referencia de la bolsa global desarrollada — ha tenido una rentabilidad media anualizada de aproximadamente el 7% en las últimas tres décadas. El S&P 500, el índice americano, alrededor del 10%. Estos son rendimientos antes de impuestos, con volatilidad, sin garantías futuras — pero eso también aplica al alquiler.
La ventaja del inmobiliario es la estabilidad perceptual (aunque sea relativa), el apalancamiento vía hipoteca, y en algunos casos ventajas fiscales como la reducción del 60% en IRPF. La desventaja es la iliquidez, la concentración de riesgo en un activo y zona concretos, y la gestión activa que requiere.
Comparativa: 220.000€ invertidos durante 15 años
Piso en alquiler (neta 3%)
Asumiendo revalorización moderada del activo
Piso en alquiler (neta 5%)
Mejor escenario con buena ubicación y gestión
Fondo indexado global (7%)
Histórico MSCI World · Sin gestión activa
Estimaciones orientativas. El inmobiliario no incluye la revalorización del activo, que puede ser positiva o negativa.
El impacto fiscal del alquiler en el IRPF 2026
Los rendimientos del alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Tributan en la base general al tipo marginal del contribuyente — entre el 19% y el 47% en 2026, dependiendo de la comunidad autónoma y el nivel de ingresos.
La buena noticia es que puedes deducir prácticamente todos los gastos del propietario: intereses de la hipoteca (no la amortización), IBI, comunidad, seguro, reparaciones, honorarios de la agencia, y la amortización del inmueble (3% del valor de construcción al año, que en un piso de 200.000€ suele ser el 70% del valor, equivale a 4.200€ deducibles al año sin gastar nada).
La reducción del 60% por alquiler habitual — que antes se aplicaba prácticamente a cualquier contrato de vivienda — está condicionada en 2026. Solo aplica íntegramente a contratos nuevos firmados con precio inferior al índice de referencia en zonas tensionadas. Para el resto de contratos, la reducción es del 50%. Es un cambio que afecta significativamente al cálculo de rentabilidad neta después de impuestos.
El consejo fiscal más infravalorado: lleva una hoja de cálculo con todos tus gastos como propietario durante el año. Muchos propietarios dejan de deducir gastos perfectamente legítimos por no tenerlos documentados. La diferencia fiscal puede ser de varios cientos de euros al año.