Rentabilidad bruta, neta y con hipoteca. Con gastos reales del propietario, vacancia y comparativa con otras inversiones.
Precio total de adquisición
ITP + notaría + registro · editable
Alquiler bruto mensual que cobras
Descuenta periodos de vacancia
Gastos anuales del propietario
Financiación
¿Compraste con hipoteca?
Rentabilidad bruta
4.95%
9900€/año ÷ 200.000€
Rentabilidad neta
3.5%
Tras gastos y compra
Recuperación
28.6 años
Para recuperar la inversión
Rentabilidad aceptable
Una rentabilidad neta del 3.5% está en el rango medio. Analiza si compensa el riesgo y la gestión.
Comparativa de rentabilidad
Depósito bancario
Referencia: 2%
Fondo indexado histórico
Referencia: 7%
Desglose anual
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La rentabilidad bruta es la que usan los vendedores de pisos y los titulares de prensa: alquiler anual partido por precio de compra. Es un número limpio, fácil de calcular y engañoso. No descuenta nada.
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales del propietario y divide por el total de inversión real (precio + gastos de compra). Esta es la única cifra que importa para comparar con otras inversiones. La diferencia habitual entre bruta y neta en España es de 2 a 3 puntos porcentuales.
Un piso de 200.000€ que alquila por 900€/mes tiene una rentabilidad bruta del 5,4%. Si le restas IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y un mes de vacancia, la rentabilidad neta real suele quedar en el 3-4%. Compara siempre la neta con otras opciones, nunca la bruta.
Cuando alguien te dice "este piso renta un 6%", casi siempre está hablando de rentabilidad bruta y olvidando los gastos. Los gastos habituales de un propietario en España son:
IBI
Varía mucho por municipio y valor catastral
Comunidad de propietarios
Depende del edificio y zonas comunes
Seguro del hogar
Recomendable seguro propietario + contenido
Mantenimiento y reparaciones
Media real en España, no lo infravalores
Vacancia media
Tiempo entre inquilinos o impagos
Gestión (si usas agencia)
Opcional, pero real para muchos propietarios
Calcular con 12 meses al año de alquiler es optimista. La media real incluye periodos entre inquilinos, tiempo de reformas, y en algunos casos impagos. Incluso en zonas con alta demanda, 1 mes de vacancia al año representa una pérdida del 8,3% de los ingresos previstos.
En el modelo de esta calculadora, ajustar los meses alquilados de 12 a 11 simula esa vacancia media. Es el ajuste más conservador y realista que puedes hacer antes de comparar con otras inversiones.
Un piso que en papel renta el 5% bruto con 12 meses de ocupación, puede quedar en el 4,6% con 11 meses y en el 4,1% con 10 meses. Si luego le restas el resto de gastos, la rentabilidad neta real puede ser la mitad de lo que pensabas.